Pelo Código Civil, a venda iniciada e concluída diretamente entre comprador e vendedor não gera comissão. A cobrança pode ser devida quando há exclusividade ajustada por escrito ou quando o negócio é fruto do trabalho anterior do corretor, mesmo depois de encerrado o contrato. Veja o que dizem os artigos 725 a 728, como o STJ analisa esses casos e o que fazer ao receber uma notificação.
Vendeu um imóvel diretamente ao comprador e, algum tempo depois, recebeu uma cobrança de comissão de corretagem da imobiliária, do corretor ou de uma plataforma digital?
Esse tipo de cobrança pode surgir, inclusive, meses ou anos depois da negociação e costuma causar uma dúvida imediata: se a venda foi fechada diretamente, ainda assim existe obrigação de pagar comissão?
A resposta depende do caso.
Na corretagem imobiliária, não basta olhar apenas para quem assinou o contrato de compra e venda ou para quem apresentou inicialmente o imóvel. É necessário compreender como a negociação aconteceu, o que foi contratado e qual foi a participação efetiva da intermediação no negócio concluído.
A comissão de corretagem remunera a atividade de intermediação imobiliária, e sua exigibilidade está relacionada ao resultado da mediação, conforme as regras previstas nos artigos 722 a 729 do Código Civil.
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
Em linguagem simples: o corretor ganha a comissão quando consegue o resultado para o qual foi contratado — em regra, aproximar comprador e vendedor até que os dois cheguem a um acordo. Se o acordo acontece e, depois, uma das partes desiste, a comissão pode continuar sendo devida.
O Superior Tribunal de Justiça costuma chamar esse ponto de resultado útil da mediação. No REsp 1.783.074, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, destacou que é preciso examinar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou esse resultado.
Na prática, as discussões surgem justamente quando não existe uma sequência tão simples entre apresentação, negociação e venda.
Pode acontecer, por exemplo, de o imóvel ter sido apresentado por uma imobiliária, a negociação não avançar naquele momento e comprador e vendedor voltarem a conversar posteriormente.
Também pode existir contrato de exclusividade, encerramento da intermediação, mudança das condições inicialmente negociadas ou venda realizada muito tempo depois.
São essas circunstâncias que tornam inadequada uma conclusão automática sobre a existência ou inexistência da comissão.
O artigo 726 do Código Civil trata especificamente da negociação realizada diretamente entre as partes e também estabelece regra própria para os contratos de corretagem com exclusividade.
“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”
Em linguagem simples: se comprador e vendedor se encontraram e fecharam o negócio sozinhos, do começo ao fim, não há comissão. A situação muda quando o proprietário assinou um contrato de corretagem com exclusividade: aí o corretor tem direito à comissão inteira, mesmo que a venda tenha sido feita sem ele — a não ser que se prove que ele ficou parado, sem trabalhar para vender o imóvel. É isso que a lei chama de “inércia ou ociosidade”.
Repare também nas palavras “iniciado e concluído”: a regra fala do negócio que começou e terminou entre as partes. Quando o comprador chegou ao imóvel por meio do corretor, a venda não foi iniciada diretamente, e a análise passa a depender do histórico da negociação.
Por isso, dizer apenas “eu vendi diretamente” não é suficiente para definir a questão.
É necessário verificar as condições da contratação da corretagem e as circunstâncias que levaram à venda.
A existência de cláusula de exclusividade, por exemplo, pode alterar significativamente a análise.
Esse é um dos pontos que mais geram discussão.
O fato de o comprador ter conhecido ou visitado o imóvel por intermédio de corretor, imobiliária ou plataforma digital é uma circunstância relevante, mas a análise jurídica não deve ser feita a partir de um acontecimento isolado.
É necessário compreender o histórico da negociação e verificar se o negócio posteriormente realizado guarda relação juridicamente relevante com aquela intermediação.
Um exemplo ajuda a entender. No REsp 2.165.921, julgado pela Terceira Turma do STJ sob relatoria do ministro Moura Ribeiro, uma corretora aproximou o dono de um terreno e uma compradora. A venda foi concluída depois, sem a participação dela, e abrangeu uma área maior do que a oferecida no início. O tribunal reconheceu o direito à comissão sobre o total negociado, por entender que a aproximação feita pela corretora foi o que deu início ao negócio. Como outra empresa também participou da intermediação mais tarde, a comissão foi dividida entre as duas — a mesma lógica do art. 728 do Código Civil, que manda dividir a remuneração quando há mais de um corretor, salvo ajuste em contrário.
Isso não quer dizer que toda apresentação gera comissão. O caso mostra que o tribunal olha para o papel efetivo da aproximação no negócio que foi fechado.
É justamente nessa avaliação que os detalhes do caso fazem diferença.
Em determinadas situações, pode existir discussão sobre comissão mesmo quando a venda ocorre depois do encerramento do contrato de corretagem.
O artigo 727 do Código Civil contempla situações em que o negócio posteriormente realizado decorre da mediação anteriormente desenvolvida.
“Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”
Em linguagem simples: a lei trata de duas situações. Na primeira, o contrato não tinha prazo e o proprietário dispensou o corretor. Na segunda, o prazo do contrato acabou. Nos dois casos, se a venda acontecer depois, mas for resultado do trabalho que o corretor fez, a comissão é devida. O que pesa não é a data da venda, e sim se ela nasceu daquela mediação.
A análise depende das circunstâncias da negociação.
Plataformas digitais de intermediação conseguem manter registros de visitas, interessados e outras informações relacionadas ao imóvel.
Por isso, não é incomum que uma cobrança seja apresentada posteriormente, quando a plataforma identifica que uma pessoa que teve contato com determinado imóvel acabou figurando como adquirente.
Nessas situações, é importante diferenciar a existência de um registro de contato ou visita da análise jurídica completa sobre a comissão.
A cobrança precisa ser examinada à luz do contrato e das circunstâncias concretas da negociação.
As regras jurídicas da corretagem não mudam simplesmente porque um imóvel vale R$ 400 mil, R$ 1 milhão ou R$ 5 milhões.
O impacto patrimonial da discussão, porém, muda bastante.
Por isso, especialmente quando a cobrança representa um valor significativo, reconhecer a dívida, negociar ou responder à imobiliária sem compreender previamente a situação jurídica pode produzir consequências patrimoniais relevantes.
Isso vale tanto para quem está negociando um imóvel que representa grande parte de suas economias quanto para quem realiza operações imobiliárias de maior valor.
Receber uma notificação extrajudicial não significa que a dívida já esteja reconhecida, mas também não é recomendável tratar a cobrança como algo irrelevante.
A notificação normalmente apresenta a versão de quem está cobrando e pode anteceder uma tentativa de negociação ou uma discussão judicial.
Antes de reconhecer valores, apresentar uma resposta ou assumir determinada versão dos acontecimentos, é importante compreender o contrato, o histórico da negociação e os documentos relacionados ao caso.
Uma mesma cobrança pode ter conclusões jurídicas completamente diferentes dependendo dessas circunstâncias.
Discussões sobre comissão de corretagem raramente são resolvidas apenas com a informação de que houve uma visita ou de que a venda ocorreu posteriormente de forma direta.
Contrato, exclusividade, atuação da intermediação, momento da venda e circunstâncias da negociação podem modificar a conclusão.
Por isso, diante de uma cobrança relevante — principalmente quando acompanhada de notificação extrajudicial —, a análise deve ocorrer antes de qualquer reconhecimento ou resposta.
Não é possível concluir apenas por esse fato. A situação precisa ser analisada considerando o contrato e as circunstâncias da negociação.
Sim, a cobrança pode ocorrer. Se ela é juridicamente devida ou não dependerá das condições da intermediação e do negócio realizado.
Pela regra do art. 726 do Código Civil, o negócio iniciado e concluído diretamente entre as partes não gera remuneração ao corretor, exceto quando houver corretagem com exclusividade ajustada por escrito.
É o contrato, ajustado por escrito, em que o proprietário se compromete a vender o imóvel apenas por meio daquele corretor ou imobiliária durante o período combinado. Nesse caso, o corretor tem direito à comissão integral mesmo que a venda seja feita sem ele, salvo se ficar comprovada a sua inércia ou ociosidade (art. 726 do Código Civil).
Não necessariamente. O art. 727 do Código Civil prevê que a comissão pode ser devida quando a venda acontece depois do fim do contrato, mas como resultado do trabalho do corretor.
O registro é um elemento relevante, mas a análise da comissão não deve se limitar à existência da visita.
A regra jurídica não muda apenas pelo preço do imóvel. O que aumenta é a repercussão econômica de uma eventual cobrança e, consequentemente, a importância de uma análise cuidadosa antes de tomar uma decisão.
Uma resposta deve ser definida depois da análise do caso. Antes de reconhecer fatos, valores ou apresentar uma posição, é importante compreender a documentação e as circunstâncias da negociação.
Sobre a autora
Jussiene Ventura Sousa é advogada especialista em Direito Imobiliário, inscrita na OAB/SP sob o nº 370.944, com atuação em São Paulo e atendimento em todo o Brasil. Atua na análise e na prevenção de riscos em negócios imobiliários, contratos, due diligence e regularização de imóveis.
Conteúdo informativo. Cada operação imobiliária possui circunstâncias próprias e exige análise individualizada.
Antes de responder à cobrança
O contrato de corretagem, a existência de exclusividade e o histórico da negociação definem se a cobrança se sustenta. Essa análise vem antes do reconhecimento de qualquer valor.
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