A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a casa da família continua protegida mesmo quando vale muito e fica em bairro valorizado. Só que existe uma exceção que pega muita gente de surpresa: quem assina como fiador de aluguel.
A notícia saiu no site oficial do Superior Tribunal de Justiça, em 13 de agosto de 2026, dentro do Informativo de Jurisprudência número 895.
O processo é o AREsp 2.791.033 — a sigla significa "agravo em recurso especial", que é o caminho que um recurso percorre quando o tribunal de origem barra a subida do recurso especial. Foi julgado pela Terceira Turma, por decisão unânime, com relatoria do ministro Moura Ribeiro, em 22 de junho de 2026.
O caso era o seguinte. Uma pessoa estava sendo cobrada em uma execução que nasceu de um contrato de aluguel. O credor pediu a penhora do único imóvel residencial dessa pessoa. O tribunal de origem autorizou a penhora e a venda judicial com um raciocínio que parece prático: como o imóvel ficava em área valorizada, dava para vender, pagar a dívida e ainda separar uma parte do dinheiro para o devedor comprar outra moradia em uma região mais barata.
O STJ desfez essa decisão. E o argumento é simples de entender: a lei não autoriza esse tipo de conta.
Bem de família é o imóvel onde a família mora. Pode ser uma casa, um apartamento ou até um imóvel rural, desde que seja a residência.
A Lei 8.009/90 diz que esse imóvel não responde por dívidas. Se a pessoa é processada e condenada a pagar, o credor pode buscar carro, dinheiro em conta, salário acima de certo limite, outros imóveis — mas não a casa onde a família vive.
O motivo é que a lei foi criada para garantir um direito básico: ter onde morar. A ideia é que ninguém deve ficar na rua por causa de uma dívida.
Essa era exatamente a discussão do caso julgado.
O relator observou que a Lei 8.009/90 não faz nenhuma distinção baseada em valor, luxo ou localização do imóvel. A lei não diz "protege até tantos mil reais". Não diz "protege se for imóvel simples". Ela protege a residência da família, ponto.
E o ministro apontou o problema prático de decidir diferente: se o juiz pudesse penhorar a casa por achar que ela vale demais, estaria criando um critério que a lei não criou. Quanto é "valor demais"? Quem define? Cada juiz definiria de um jeito, e a proteção viraria loteria.
Por isso o STJ afirmou que o rol de exceções do artigo 3º da lei é taxativo — ou seja, é uma lista fechada — e deve ser interpretado de forma restritiva. O Judiciário aplica as exceções que existem; não inventa exceções novas.
A lista fechada de exceções está no artigo 3º da Lei 8.009/90. Em linguagem simples, a casa da família pode ser penhorada quando a dívida é:
Uma observação para quem pesquisa a lei antiga: o inciso I do artigo 3º, que falava de créditos de trabalhadores da própria residência, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015. Ele não vale mais.
Aqui está o ponto que quase ninguém percebe na hora de assinar.
Quando alguém aluga um imóvel e pede que você seja fiador, o que você está fazendo é assumir a dívida do inquilino. Se ele não pagar, o locador cobra de você.
E, por causa do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/90, essa dívida entra justamente na lista de exceções. Ou seja: a sua casa de família, que estaria protegida em quase qualquer outra dívida, deixa de estar protegida nesse caso específico.
Isso não é interpretação nova nem posição isolada de um juiz. Está consolidado:
Repare no contraste, que é o que dá o tamanho real do problema: no caso julgado agora, em 2026, o devedor manteve a casa mesmo sendo um imóvel valioso. Já o fiador do aluguel — que muitas vezes não ganhou nada com o contrato e só quis ajudar — pode perder a dele.
Durante anos se discutiu se a exceção do fiador valia apenas para a locação residencial, ou também para a comercial.
O Tema 1.091 encerrou a dúvida: vale para as duas. A lei não distingue entre locação residencial e comercial para esse efeito, e o STJ aplicou o mesmo tratamento aos dois casos.
Na prática, isso significa que quem assinou como fiador do aluguel da loja de um parente ou de um amigo está na mesma situação de quem assinou o aluguel de um apartamento.
A primeira coisa é entender que fiança não acaba sozinha quando o contrato vence. Pela Lei do Inquilinato, salvo previsão em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Muita gente acha que "já faz anos, aquilo caducou" — e não caducou.
O que a lei prevê:
Um alerta honesto: cada contrato tem uma redação diferente, e a data de assinatura muda a regra aplicável. Contratos anteriores a 2009 seguem outra lógica de prazo. Por isso esse é um daqueles pontos em que ler o contrato específico vale mais do que qualquer texto geral, inclusive este.
Do outro lado do balcão, a decisão do STJ traz um recado igualmente importante.
Contar com o patrimônio aparente do inquilino é uma estratégia frágil. Ele pode ter um imóvel bom, e ainda assim aquele imóvel não servir para pagar você — foi exatamente o que aconteceu no caso julgado.
Por isso a escolha da garantia locatícia não é burocracia de contrato: é o que separa uma ação de cobrança que termina em dinheiro de uma que termina em papel. Fiança com fiador idôneo, caução, seguro-fiança e título de capitalização têm efeitos práticos muito diferentes na hora de executar. Essa análise se faz antes de assinar, não depois que o inquilino parou de pagar.
Existe uma ideia bastante difundida de que proteger patrimônio é uma manobra complicada, feita depois que o problema aparece. A decisão do STJ mostra o contrário.
A lei brasileira já entrega uma proteção forte e gratuita: a casa onde a família mora. Você não precisa fazer nada para ganhar essa proteção, e ela resiste até quando o imóvel é valioso.
O que faz essa proteção cair é, quase sempre, uma assinatura. Uma fiança, uma hipoteca, uma garantia oferecida sem ler. São atos voluntários, feitos em geral por confiança ou por pressa, e quase sempre sem que a pessoa saiba o que está entregando.
Proteção patrimonial séria, portanto, começa em um lugar bem menos glamouroso do que se imagina: na leitura atenta do documento antes de assinar.
Este texto tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de cada caso.
Não. A proteção da Lei 8.009/90 é automática e vale pelo simples fato de o imóvel ser a residência da família. Não é necessário registro, declaração ou qualquer providência prévia.
Não. No AREsp 2.791.033, julgado em 22 de junho de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser afastada com base no alto valor de mercado do imóvel. A lei não faz distinção por valor, luxo ou localização.
Sim, essa é uma das exceções previstas em lei. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/90 permite a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, e o entendimento está consolidado na Súmula 549 do STJ e no Tema Repetitivo 1.091.
Sim. No Tema 1.091, julgado em 8 de junho de 2022, o STJ definiu que a penhora do bem de família do fiador é válida tanto na locação residencial quanto na comercial.
Se a locação já foi prorrogada por prazo indeterminado e a fiança havia sido ajustada por prazo certo, é possível notificar o locador pedindo a exoneração. O fiador continua respondendo pelos 120 dias seguintes à notificação, conforme o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91. Contratos assinados antes de 2009 seguem regra distinta, o que torna necessária a análise do documento específico.
Dívidas ligadas ao próprio imóvel — como IPTU, taxas e contribuições devidas em razão dele — estão entre as exceções do artigo 3º da Lei 8.009/90. A proteção do bem de família não serve para deixar de pagar aquilo que decorre da própria casa.
Antes de assinar como fiador
Fiança, caução, seguro-fiança e título de capitalização produzem efeitos muito diferentes — para quem garante e para quem aluga. A leitura do contrato define qual patrimônio está exposto.
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