O caso do CNPJ que fez um comprador perder o imóvel

Comprar um imóvel com a documentação "toda certa" deixou de ser garantia suficiente. Em julgamento recente, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a caracterização de fraude à execução fiscal em uma compra e venda na qual o comprador fez exatamente o que a praxe recomenda — consultou a matrícula atualizada e obteve certidões vinculadas ao CPF do vendedor, sem encontrar qualquer restrição. O problema não estava no CPF, mas em uma dívida tributária inscrita em nome do CNPJ da atividade empresarial individual do vendedor, nunca averbada no registro do imóvel.

O caso: o que aconteceu

Segundo a análise do julgamento (REsp 2.173.311/PE, relatoria da ministra Maria Thereza de Assis Moura, julgado em 12/05/2026, publicado em 15/05/2026), um comprador adquiriu o imóvel em 2017 após diligências consideradas, à época, adequadas: consulta à matrícula atualizada e obtenção de certidões vinculadas ao CPF do alienante, sem qualquer restrição identificada.

Ocorre que existia dívida tributária inscrita em dívida ativa em nome do CNPJ referente à atividade empresarial individual do vendedor — não no seu CPF pessoal. Nenhuma averbação constava na matrícula do imóvel a respeito dessa dívida.

A tese firmada: art. 185 do CTN

O STJ reconheceu a configuração de fraude à execução com fundamento no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), na redação dada pela Lei Complementar 118/2005. Esse dispositivo estabelece que se presume fraudulenta a alienação de bens por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, quando o crédito tributário já estiver regularmente inscrito em dívida ativa, ressalvada a hipótese de reserva de bens ou rendas suficientes para a quitação total da dívida.

Por que a Lei 13.097/2015 não resolveu a questão

A Lei 13.097/2015 consagrou, no artigo 54, o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula: em regra, apenas as restrições e gravames efetivamente averbados na matrícula do imóvel são oponíveis a terceiros de boa-fé. No caso analisado, contudo, o STJ não apreciou o mérito da aplicação desse artigo por ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ. A tensão entre o art. 185 do CTN e o princípio da concentração na matrícula segue, na prática, sem uma palavra final e específica do STJ sobre esse ponto.

O que isso muda na prática

Para quem está comprando ou assessorando uma compra de imóvel, o julgado reforça um ponto importante: a diligência limitada ao CPF do vendedor, por mais completa que pareça, pode não capturar riscos vinculados a CNPJs ligados a essa mesma pessoa — inclusive atividades empresariais individuais já encerradas.

• Certidão limpa não é sinônimo de imóvel seguro. Dívidas vinculadas ao CNPJ do vendedor não aparecem na matrícula, e a maioria das diligências verifica só o CPF.
• Vale também para quem nunca teve empresa "formal". Mesmo uma venda feita por pessoa física pode esconder esse risco, se essa pessoa teve atividade empresarial individual em algum momento.
• A diligência precisa cruzar CPF e eventuais CNPJs vinculados à mesma pessoa — não só o que está averbado na matrícula.

Limites da decisão

É importante situar o alcance real deste julgado. Trata-se de decisão de uma Turma do STJ, e a própria decisão reconhece que a questão da aplicação do art. 54 da Lei 13.097/2015 não foi enfrentada por razões processuais, não por definição de mérito.

Conclusão

O REsp 2.173.311/PE é um lembrete concreto de que segurança documental em uma compra de imóvel não se resume à leitura da matrícula. Para compradores, vendedores e para quem assessora essas operações, o caso reforça a importância de uma due diligence que vá além do óbvio.