Imóvel sem escritura: por onde começar a regularizar

Quem pagou integralmente um imóvel e não conseguiu a escritura definitiva vive uma situação juridicamente incômoda: tem a posse, tem o contrato, tem os comprovantes — mas, no registro, o bem continua pertencendo a outra pessoa. Não vende, não financia, não oferece em garantia e, se houver falecimento, transfere o problema aos herdeiros.

O ordenamento previu solução para isso. Chama-se adjudicação compulsória, e desde 2022 ela pode ser processada também fora do Judiciário.

O problema que a adjudicação resolve

A promessa de compra e venda quitada gera ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva. Quando o promitente vendedor não cumpre esse dever — por recusa, desaparecimento, morte ou dissolução da empresa —, o ordenamento oferece o suprimento judicial ou extrajudicial dessa declaração de vontade.

O fundamento está no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador a possibilidade de exigir a outorga e, recusada, requerer a adjudicação do imóvel.

O que a Súmula 239 do STJ resolveu

Durante anos discutiu-se se o direito à adjudicação dependeria do registro da promessa na matrícula. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Na prática, isso significa que o contrato guardado na gaveta — mesmo sem nunca ter ido a cartório — sustenta o pedido.

A via extrajudicial

A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo que a adjudicação compulsória seja processada diretamente no registro de imóveis. O Provimento CNJ 150/2023 disciplinou o procedimento.

A via extrajudicial pressupõe, em síntese: título hábil, prova da quitação, ata notarial atestando os fatos e ausência de litígio. Não havendo controvérsia e estando a documentação em ordem, o registrador pode promover a transferência.

O ganho é de tempo e de custo. O filtro, porém, permanece: a qualificação registral.

Onde os casos travam

Na experiência prática, o obstáculo raramente é a tese. É a matrícula.

• Continuidade. Se o promitente vendedor não é o titular registral, falta o elo da cadeia. Antes de adjudicar, é preciso resolver a titularidade anterior.
• Especialidade. Divergências de descrição, área ou confrontações entre o contrato e a matrícula exigem retificação prévia.
• Situação urbanística. Imóvel oriundo de loteamento irregular ou sem averbação de construção tende a demandar solução urbanística — REURB, por exemplo — antes de qualquer transferência.
• Litígio superveniente. Havendo herdeiros em desacordo, penhora ou disputa possessória, a via extrajudicial fica inviabilizada.

Escolher a via certa é metade do resultado

O erro mais comum é ajuizar a adjudicação quando o caso, na verdade, pedia usucapião — ou o inverso. Quando a cadeia registral está rompida e não há como reconstruí-la, a usucapião frequentemente é o caminho mais curto, ainda que pareça o mais longo. Quando há título e quitação demonstrável, a adjudicação tende a ser mais direta.

A triagem correta exige, antes de qualquer peça: leitura da matrícula atualizada, análise do título, verificação da quitação e diagnóstico urbanístico do imóvel.

Conclusão

A adjudicação compulsória deixou de ser exclusivamente judicial, e isso ampliou o acesso. Mas a via extrajudicial não dispensa o rigor documental — ao contrário, o intensifica, porque o registrador qualifica antes de registrar. Casos bem instruídos avançam rápido; casos mal triados voltam com nota de exigência.

Este texto tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de cada caso.

Perguntas frequentes

Preciso ter registrado o contrato em cartório para pedir a adjudicação?

Não. A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis. O contrato particular, acompanhado da prova de quitação, sustenta o pedido.

A adjudicação compulsória sempre vira processo judicial?

Não necessariamente. Desde a Lei 14.382/2022, que inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação pode ser processada diretamente no registro de imóveis, desde que haja documentação completa e ausência de litígio. Havendo disputa ou documentação incompleta, o caminho é o judicial.

E se o vendedor já faleceu?

O direito permanece. A diferença é que a discussão passa a envolver os herdeiros, o que exige cuidado maior com a documentação e frequentemente conduz à via judicial.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A adjudicação parte de um título — um contrato de compra e venda quitado — e busca a outorga da escritura. A usucapião parte da posse prolongada e dispensa título. Quando a cadeia registral está rompida e não há como reconstruí-la, a usucapião costuma ser o caminho mais viável.