Vendi meu imóvel sem o corretor que anunciou e agora estão cobrando comissão. Preciso pagar?

A situação se repete: o proprietário anuncia o imóvel em uma plataforma digital de intermediação — QuintoAndar, Loft e assemelhadas —, o tempo passa, a venda acaba acontecendo por outro caminho, e semanas depois chega uma notificação extrajudicial cobrando a comissão, quase sempre entre 5% e 6% do valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 900 mil, a diferença entre dever e não dever passa de R$ 50 mil.

A resposta não está no tamanho da cobrança nem no tom da notificação. Está em três perguntas objetivas, que a lei responde uma a uma.

A regra: venda direta entre as partes não gera comissão

O ponto de partida é o art. 726 do Código Civil, na sua primeira parte:

Em linguagem simples: se o comprador e o vendedor se encontraram sozinhos e fecharam sozinhos, não há comissão. Esse é o padrão. A cobrança é a exceção — e quem cobra é quem precisa demonstrar que está em uma das exceções.

Primeira exceção: exclusividade, e só por escrito

A segunda parte do mesmo artigo cria a exceção: havendo corretagem com exclusividade ajustada por escrito, a remuneração é devida mesmo que o negócio tenha sido fechado sem a participação do corretor.

Dois detalhes costumam decidir o caso:

• A exclusividade precisa estar escrita. Não se presume de conversa, de e-mail genérico nem do simples fato de o imóvel estar anunciado. Nas plataformas, ela normalmente está nos termos aceitos eletronicamente no cadastro do imóvel — o que significa que existe um contrato a ser lido, e não que ele diga necessariamente o que a cobrança afirma.
• A própria lei ressalva a inércia. A parte final do art. 726 afasta a remuneração quando se comprova a inércia ou ociosidade do corretor. Exclusividade não é salvo-conduto para anunciar e não fazer mais nada: se não houve divulgação efetiva, visitas, propostas ou acompanhamento, a exclusividade perde a força que o contrato lhe deu.

Esse dever de atuar não é uma construção de defesa: está no art. 723, que obriga o corretor a executar a mediação "com diligência e prudência" e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Segunda exceção: o contrato acabou, mas a venda veio do trabalho dele

Muita gente acredita que, vencido o prazo do contrato, o assunto está encerrado. Não está:

Em linguagem simples: se o comprador que fechou o negócio foi justamente aquele que apareceu por causa do anúncio, da visita ou da proposta intermediada, a comissão pode ser devida mesmo depois de o contrato terminar. O que a lei protege aqui não é o papel assinado: é o resultado do trabalho.

O que realmente decide: quem aproximou comprador e vendedor

Por isso a pergunta central de qualquer discussão sobre comissão não é "quem assinou o contrato", e sim "quem trouxe o comprador". O art. 725 é claro ao vincular a remuneração ao resultado: ela é devida "uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Na prática, o caso se resolve com documentos:

• o contrato ou os termos aceitos na plataforma, com prazo e cláusula de exclusividade;
• o histórico de visitas, propostas e mensagens registrado no sistema;
• a origem do comprador — como ele chegou ao imóvel e quando;
• o que o corretor efetivamente fez enquanto o anúncio esteve no ar;
• a data da proposta aceita e a data do fim do contrato.

Recebi a notificação. O que fazer nos primeiros dias

1. Não ignore o prazo indicado. Ainda que extrajudicial, a notificação marca posição e costuma ser usada como prova depois.
2. Recupere o contrato inteiro, inclusive os termos de uso aceitos no cadastro do imóvel, na versão vigente à época.
3. Baixe o histórico da plataforma enquanto o acesso existe: visitas, propostas, mensagens e datas.
4. Reconstitua a origem do comprador, com datas e documentos — é o ponto decisivo.
5. Responda por escrito, de forma técnica e sem hostilidade, delimitando o que se reconhece e o que se contesta.

E quando a comissão é mesmo devida?

Vale dizer com todas as letras, porque a resposta honesta protege melhor do que a resposta animadora: há casos em que a cobrança procede. Quando existe exclusividade escrita e vigente, o corretor trabalhou de fato, e o comprador chegou pelo anúncio dele, a comissão tende a ser devida — ainda que a assinatura final tenha ocorrido "por fora". Discutir o indiscutível custa dinheiro e tempo. A análise séria começa admitindo essa possibilidade.

Perguntas frequentes

Vendi meu imóvel sozinho, sem o corretor. Preciso pagar comissão?

Como regra, não. O art. 726 do Código Civil diz que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor. A exceção é o contrato de corretagem com exclusividade ajustada por escrito, e mesmo nele a lei ressalva a hipótese de inércia ou ociosidade do corretor.

O que é exclusividade em contrato de corretagem?

É a cláusula pela qual o proprietário se compromete a negociar o imóvel apenas por meio daquele corretor ou daquela empresa durante determinado prazo. Para produzir o efeito do art. 726, a exclusividade precisa estar ajustada por escrito. Aceitar termos de uso digitais pode caracterizar essa forma escrita, o que torna a leitura do contrato indispensável.

Anunciei em uma plataforma digital e vendi por outro caminho. Muda alguma coisa?

A lei aplicável é a mesma: os arts. 722 a 729 do Código Civil valem para qualquer intermediação imobiliária, digital ou não. O que muda é a prova: em plataforma, o contrato costuma estar nos termos de uso aceitos eletronicamente, e o histórico de visitas, propostas e mensagens fica registrado no próprio sistema.

O contrato já tinha vencido quando vendi. Ainda assim posso ser cobrado?

Pode, em uma hipótese específica. O art. 727 do Código Civil prevê que, se o negócio se realiza depois do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor, a comissão é devida. A discussão passa a ser sobre nexo: se foi aquele trabalho que levou ao comprador.

O comprador chegou pelo anúncio da plataforma, mas fechei com outro corretor. E agora?

É a situação mais disputada. O art. 725 vincula a remuneração ao resultado obtido pela mediação, e a análise recai sobre quem efetivamente aproximou comprador e vendedor. Registros de visita, propostas e mensagens costumam ser decisivos, de um lado e de outro.

Recebi notificação extrajudicial cobrando a comissão. Devo responder?

A notificação não é decisão judicial nem reconhecimento de dívida, mas ignorá-la costuma ser ruim: ela marca uma posição e serve de prova futura. O caminho usual é reunir contrato, anúncio e histórico de contatos, verificar exclusividade, prazo e causalidade e responder por escrito, dentro do prazo indicado.

Quem paga a comissão de corretagem: quem vende ou quem compra?

Quem contratou o corretor, salvo ajuste diferente. Na venda de imóvel usado, normalmente é o vendedor quem contrata a intermediação. O art. 724 do Código Civil prevê ainda que, sem lei ou ajuste entre as partes, a remuneração é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.