Rescisão da compra do imóvel na planta: quanto do que você pagou volta — e quando

As duas rescisões que não se confundem

Todo desfazimento de compra na planta começa com a mesma pergunta: quem deu causa? Se a obra atrasou além da tolerância, a resolução é por culpa da incorporadora e a devolução é integral — esse cenário tem regras próprias, tratadas na página sobre atraso na entrega da obra. Aqui trata-se do outro cenário: o comprador que desiste, ou que não consegue mais pagar. Para ele, a Lei 13.786/2018 — a Lei do Distrato — fixou o que pode ser descontado:

Em linguagem simples: o comprador que desiste recebe de volta o que pagou, corrigido, menos a corretagem e menos a multa — que tem teto. Se já recebeu as chaves, respondem ainda os encargos do período: IPTU, condomínio e um valor pela fruição do imóvel. E os descontos, somados, não podem ultrapassar o que foi efetivamente pago.

Quando o dinheiro volta

A lei também pôs prazos — e eles dependem do regime do empreendimento:

Há uma exceção que trabalha a favor do comprador: se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor deve ser pago em até 30 dias da revenda (§ 7º). Em empreendimento com procura, isso encurta muito a espera — e é um dado que se verifica, não se presume.

Os 7 dias de arrependimento

Assinou no plantão de vendas e mudou de ideia na mesma semana? A devolução é total — mas a lei exige que o arrependimento seja demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo não se prorroga. Passados os 7 dias, o contrato se torna irretratável e valem as regras acima.

Onde esse caso costuma dar errado

• Assinar o distrato-padrão da incorporadora sem refazer a conta. O termo pronto costuma aplicar o teto máximo de retenção e ignorar a correção e a revenda da unidade.
• Tratar atraso de obra como desistência. Quem desfaz o contrato porque a entrega estourou o prazo não está no regime do 67-A — está na resolução por culpa da incorporadora, com devolução integral. Aceitar a retenção de 25% nesse cenário é deixar dinheiro na mesa.
• Ignorar o regime do empreendimento. Com patrimônio de afetação a retenção pode chegar a 50% e o prazo corre do habite-se; sem afetação, 25% e 180 dias. A diferença entre os dois cenários é grande demais para ser descoberta depois da assinatura.
• Perder o arrependimento por falta de forma. Os 7 dias existem, mas a prova é a carta registrada com AR — a mensagem no WhatsApp do corretor não cumpre o requisito da lei.
• Não considerar o comprador substituto. O § 9º afasta a multa quando o próprio comprador apresenta quem o substitua no contrato, com anuência da incorporadora — alternativa que muitas vezes nem chega a ser cogitada.

Atendimento

A Zona Norte de São Paulo concentra um ciclo forte de lançamentos — só Santana teve 954 unidades lançadas em 2025, segundo o Secovi-SP — e, com ele, os distratos e rescisões dos próximos anos. Atuo em Santana, Vila Guilherme, Tucuruvi, Jardim São Paulo e Água Fria, em toda a capital e na Grande São Paulo.

Como esse tipo de caso se resolve por documento e negociação, também atendo on-line em todo o Brasil — inclusive no ABC (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Diadema) e em Guarulhos.

Perguntas frequentes

Desisti da compra. Quanto a incorporadora pode reter?

Pelo art. 67-A da Lei 4.591/64, a comissão de corretagem e a pena convencional de até 25% da quantia paga — ou até 50%, se o empreendimento estiver no regime do patrimônio de afetação. Se o comprador já tiver recebido as chaves, somam-se impostos, condomínio e um valor pela fruição do imóvel. Os descontos, no total, ficam limitados ao que foi efetivamente pago.

Em quanto tempo recebo a devolução?

Sem patrimônio de afetação, em parcela única após 180 dias do desfazimento. Com afetação, em até 30 dias após o habite-se. Em qualquer regime, se a unidade for revendida antes disso, o pagamento deve ocorrer em até 30 dias da revenda.

O que é patrimônio de afetação e por que muda a minha conta?

É o regime que separa o empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, protegendo a obra. Quando existe, a lei permite pena de até 50% da quantia paga e atrela o prazo de devolução ao habite-se. Saber se o empreendimento é afetado é uma das primeiras verificações do caso.

Assinei no estande de vendas e me arrependi. Tenho direito à devolução total?

Sim, se o arrependimento for exercido em até 7 dias, prazo improrrogável, com devolução de tudo — inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). A lei exige a demonstração por carta registrada com aviso de recebimento, contando da postagem.

A obra atrasou e eu quero desfazer o contrato. Vale a retenção de 25%?

Não. Se o desfazimento decorre de atraso além da tolerância contratual, a hipótese é de resolução por causa da incorporadora, com devolução integral dos valores pagos mais a multa contratual — regime do art. 43-A, diferente do distrato por desistência.

Encontrei alguém que quer assumir o meu contrato. Isso evita a multa?

Pode evitar: o § 9º do art. 67-A afasta a cláusula penal quando o comprador apresenta substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro do novo comprador.

Já assinei o termo de distrato que a incorporadora me deu. Dá para rever?

Depende do que foi assinado e em que condições. O § 13 do art. 67-A permite que as partes pactuem condições diferentes das legais, mas termos que destoam muito da lei — ou assinados sem informação adequada — comportam análise. É caso de exame do documento, não de resposta automática.