Atraso na entrega da obra em São Paulo: o que a lei garante a quem comprou

Os 180 dias que o contrato quase sempre tem

Quase todo contrato de imóvel na planta traz uma cláusula de tolerância. Ela existe por previsão legal:

Em linguagem simples: dentro desses 180 dias, o atraso não gera direito a nada — desde que a cláusula esteja no contrato, escrita com clareza e destaque. Essas três exigências não são decorativas: contratos que escondem a tolerância no meio de um parágrafo longo já foram questionados por isso, e a verificação começa por aí.

Passou dos 180 dias: dois caminhos que se excluem

A partir do 181º dia, quem comprou passa a ter escolha. A primeira:

Aqui o contrato se desfaz, e a devolução é integral — sem os descontos que a incorporadora aplica no distrato comum —, acrescida da multa contratual e paga em até 60 dias.

A segunda:

Aqui o comprador fica com o imóvel e recebe 1% ao mês sobre o que já pagou. E o parágrafo seguinte fecha a porta de quem quer os dois: o § 3º proíbe expressamente cumular a multa do § 1º com a indenização do § 2º.

A decisão entre os dois caminhos é definitiva na prática — quem pede a resolução abre mão do imóvel; quem aceita a entrega com indenização não volta atrás. E ela depende de coisas que vão além do direito: o quanto o imóvel valorizou, o custo do financiamento naquele momento, a situação financeira da incorporadora.

Onde esse caso costuma dar errado

• Assinar o termo de entrega sem ressalva. Receber as chaves dando quitação geral pode comprometer a cobrança do atraso que já aconteceu.
• Aceitar um "acordo de bom senso" antes da conta. Propostas de desconto ou de bonificação costumam chegar antes de o comprador saber quanto o atraso vale em números.
• Confundir a data prevista com a data do habite-se. O marco contratual e o marco administrativo não são o mesmo, e a diferença entre eles muda os meses de atraso.
• Deixar de pagar as parcelas por conta do atraso — o § 1º exige que o comprador não tenha dado causa, e a inadimplência inverte a discussão.

Nenhum desses pontos aparece no contrato: aparecem na leitura do contrato junto com o cronograma, os comunicados da obra e o histórico de pagamentos.

Atendimento

A Zona Norte de São Paulo vive um ciclo intenso de lançamentos: só Santana registrou 954 unidades residenciais lançadas em 2025, alta de 41% sobre o ano anterior, segundo o Secovi-SP. Junto com os lançamentos vêm os atrasos, os distratos e os vícios de construção. Atuo em Santana, Vila Guilherme, Tucuruvi, Jardim São Paulo, Água Fria e Limão, em toda a capital e na Grande São Paulo.

Como esse tipo de caso se resolve por documento e negociação, também atendo on-line em todo o Brasil — inclusive no ABC (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Diadema) e em Guarulhos.

Perguntas frequentes

Quantos meses de atraso a construtora pode ter sem pagar nada?

Até 180 dias corridos contados da data prevista em contrato para a conclusão do empreendimento, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/64. Essa tolerância só vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada no contrato.

Passados os 180 dias, o que posso pedir?

A lei oferece dois caminhos que não se somam: desfazer o contrato e receber de volta a integralidade dos valores pagos mais a multa contratual, em até 60 dias da resolução (§ 1º); ou manter a compra e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, na entrega da unidade (§ 2º). O § 3º proíbe cumular as duas.

A devolução no atraso é igual à do distrato comum?

Não. No distrato por iniciativa do comprador, o art. 67-A permite descontar a comissão de corretagem e pena convencional de até 25% do que foi pago, entre outros valores. Já na resolução por atraso da obra, a devolução é da integralidade do que se pagou, acrescida da multa.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto a obra está atrasada?

Essa decisão precisa ser avaliada antes de ser tomada. O § 1º do art. 43-A condiciona o direito à resolução ao fato de o comprador não ter dado causa ao atraso, e a interrupção dos pagamentos costuma mudar o eixo da discussão.

Recebi as chaves com atraso e assinei o termo de entrega. Perdi o direito?

Depende do que o termo diz. Documentos de entrega frequentemente contêm quitação ampla, e é preciso examinar o texto assinado, a data e o que foi ressalvado no ato.

A obra atrasou e a construtora entrou em recuperação judicial. E agora?

O caminho muda: a discussão passa a envolver o juízo da recuperação e a classificação do crédito. É uma das situações em que a escolha entre desfazer o contrato e manter a compra precisa ser reavaliada por inteiro.

O atraso também vale para imóvel comprado de pessoa física?

O art. 43-A trata da relação com o incorporador, na incorporação imobiliária. Compra feita de pessoa física, fora desse regime, segue as regras gerais do contrato e do Código Civil.