Construí ou ampliei há anos e agora o cartório pede a certidão do INSS da obra — a Receita quer cobrar sobre a construção inteira. A conta está certa? Muitas vezes não está, e em obra antiga ela pode nem ser mais devida.
A exigência não é invenção do cartório — é lei federal:
E a averbação é o ato que faz a construção existir juridicamente:
Em linguagem simples: enquanto a obra não é averbada, a matrícula descreve um imóvel que não existe mais — um terreno vazio, ou uma casa menor do que a construída. Isso trava a venda financiada, derruba o valor de avaliação e complica inventário e partilha. E o pedágio dessa averbação é a regularidade da obra perante o INSS.
A obra é inscrita no CNO — o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu a antiga matrícula CEI. Quando o proprietário não tem folha de pagamento e notas da época (o caso de praticamente toda obra residencial), a Receita apura as contribuições por aferição indireta: estima a mão de obra a partir da área construída, do tipo de obra e do período de execução declarados.
Cada um desses três dados move a conta. Área maior que a real, categoria errada de construção ou período deslocado produzem diferenças de milhares de reais — e o sistema aceita o que se declara, sem avisar que havia caminho menor. A conferência técnica desses parâmetros, antes de qualquer emissão de guia, é onde esse trabalho começa.
Contribuição previdenciária tem prazo para ser constituída — a regra geral do Código Tributário Nacional é de cinco anos. Obra comprovadamente encerrada há mais de cinco anos pode ter o crédito alcançado pela decadência, e a própria Receita admite reconhecer isso quando há prova documental da época da conclusão: carnês de IPTU já com a área construída, habite-se antigo, fotos aéreas, contas de consumo. Nessa hipótese, a regularização sai sem o pagamento que a aferição indicaria.
O ponto decisivo é a prova: sem documento que date a conclusão, a obra é tratada como recente e a conta vem inteira. Reunir e escolher essa prova é trabalho de diagnóstico — e é feito antes de abrir qualquer procedimento.
Atuação presencial em São Paulo capital, com base na Zona Norte — Mandaqui, Água Fria, Horto Florestal, Tremembé e Santana —, região de casas com ampliação e obra própria, onde é comum a construção nunca ter sido averbada e a pendência de INSS aparecer décadas depois, na venda ou no inventário. Imóveis desses bairros são registrados em cartórios distintos, e identificar o Oficial de Registro competente é parte do trabalho. Também atendo na Grande São Paulo e, nas etapas que não exigem presença, em todo o Brasil.
São as contribuições previdenciárias incidentes sobre a mão de obra da construção. Quando não há contabilidade da época, a Receita Federal as apura por aferição indireta, a partir da área, do tipo e do período da obra inscrita no CNO. A certidão dessa regularidade é exigida pelo art. 47, II da Lei 8.212/91 para averbar a construção no registro de imóveis.
É o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu a antiga matrícula CEI. Toda obra de construção civil sujeita às contribuições precisa estar inscrita nele, e é por ele que se emite o documento de regularidade usado na averbação.
Talvez não. A constituição do crédito tributário tem prazo de cinco anos, e obra comprovadamente concluída há mais tempo pode estar alcançada pela decadência — hipótese em que a regularização sai sem o pagamento. O ponto central é a prova documental da data de conclusão: IPTU com a área construída, habite-se, fotos aéreas e documentos da época.
A regra do art. 47, II da Lei 8.212/91 é a exigência da certidão na averbação. O caminho não é dispensá-la, e sim obtê-la pelo valor correto — que pode ser muito menor que o apurado de início, ou nenhum, conforme a idade e os dados da obra.
Com frequência, sim. A aferição indireta depende de área, categoria e período declarados, e cada parâmetro errado infla a conta. A revisão técnica desses dados — e a verificação da decadência — vem antes de qualquer pagamento.
A averbação faz a casa existir na matrícula (art. 167, II, 4 da Lei 6.015/73). Sem ela, o imóvel não pode ser vendido com financiamento pelo valor real, vale menos em garantia e gera entraves no inventário. É a diferença entre ter um terreno registrado e ter a casa registrada.
Não. A prefeitura reconhece a edificação (habite-se ou programa de regularização); a Receita cuida das contribuições da obra; o cartório averba na matrícula. São três frentes que precisam fechar — e a ordem entre elas muda conforme o caso.
Jussiene Ventura — advogada, OAB/SP 370.944, pós-graduada em Direito Imobiliário e em Advocacia Extrajudicial. Sobre a advogada.
Fontes: Lei 8.212/91, art. 47, II; Lei 6.015/73, art. 167, II, 4; Código Tributário Nacional, art. 173 — textos conferidos no portal da Presidência da República; normas da Receita Federal sobre o CNO e a aferição de obras. Conteúdo informativo, que não substitui a análise dos documentos de cada caso.
Antes de emitir qualquer guia, vale conferir área, período e a idade da obra. Envie uma mensagem contando quando a construção terminou e o que o cartório pediu.
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