Regularização de imóveis em São Paulo: o que separa a sua casa de uma matrícula em ordem

O imóvel do papel e o imóvel de verdade

Todo imóvel existe duas vezes: uma no terreno e outra na matrícula do registro de imóveis. Quando as duas versões não batem — a casa cresceu e o registro não acompanhou, a área medida é outra, o titular registrado é o vendedor de trinta anos atrás —, o patrimônio fica travado. O dono de fato não consegue vender com financiamento, não consegue dar o bem em garantia e deixa para os herdeiros um problema no lugar de um ativo.

Regularizar é fazer as duas versões coincidirem. E o diagnóstico começa sempre pela mesma pergunta: o que exatamente está errado? Cada resposta leva a um instrumento diferente.

Área errada na matrícula: a retificação do art. 213

Em linguagem simples: erro de transcrição o próprio oficial corrige; diferença real de medidas se corrige com trabalho técnico — planta e memorial assinados por profissional habilitado — e com a assinatura dos vizinhos confrontantes. Quem não assina é notificado, e o silêncio de quinze dias vale como concordância. Só quando há impugnação fundamentada a discussão sai do cartório.

A construção que não está na matrícula

Construiu, ampliou ou demoliu? A matrícula precisa registrar isso por averbação:

Essa averbação depende de duas frentes fora do cartório: a prefeitura — que precisa reconhecer a edificação, pelo habite-se ou pelos programas municipais de regularização, como a Lei 17.202/2019 em São Paulo — e a Receita Federal, porque a averbação de obra exige a certidão que comprova a situação do INSS da construção. São três órgãos, cada um com a sua exigência, e a ordem em que se resolve cada frente muda caso a caso.

Onde a regularização costuma dar errado

• Resolver a prefeitura e esquecer o cartório — ou o contrário. Edificação regularizada no município que nunca chega à matrícula continua invisível para quem financia, e uma averbação sem a base municipal não anda.
• Três áreas diferentes em três documentos. IPTU diz uma metragem, matrícula outra, planta uma terceira. Antes de qualquer protocolo é preciso decidir qual é a área verdadeira — e provar.
• O confrontante que não assina. A lei tem saída para o vizinho silencioso, mas não para a divisa realmente disputada — aí a conversa muda de natureza.
• O registro parou no antigo dono. Se o problema não é de medida, e sim de titularidade — compra nunca registrada, vendedor sumido, herança sem inventário —, o instrumento é outro: adjudicação compulsória, inventário ou usucapião.
• Comprar ou vender "como está". O desconto que o imóvel irregular sofre na venda costuma ser maior que o custo de regularizar antes de anunciar.

Por isso o trabalho começa pelo diagnóstico completo da matrícula — certidão atualizada, cadeia dominial, IPTU e situação na prefeitura — antes de qualquer pedido. É ele que diz qual instrumento usar e em que ordem.

Atendimento

Atuação presencial em São Paulo capital, com base na Zona Norte — Mandaqui, Casa Verde, Freguesia do Ó, Vila Nossa Senhora do Ó e Lauzane Paulista —, onde está a maior parte das casas antigas com ampliações sem projeto e construções que nunca chegaram à matrícula. Imóveis desses bairros são registrados em cartórios distintos, e o primeiro passo é identificar qual Oficial de Registro guarda a matrícula. Também atendo na Grande São Paulo e, para as etapas que não exigem presença, em todo o Brasil.

Perguntas frequentes

O que é um imóvel irregular?

É o imóvel cuja realidade não coincide com os registros: construção que não consta na matrícula, área diferente da registrada, edificação sem reconhecimento na prefeitura ou registro parado no nome de antigo dono. Cada uma dessas situações tem um instrumento próprio de correção.

Regularizar imóvel exige processo judicial?

Na maior parte dos casos, não. A retificação de área e de registro corre no próprio cartório de registro de imóveis (art. 213 da Lei 6.015/73), a averbação de construção também, e a regularização da edificação tramita na prefeitura. O caminho judicial fica para as exceções — como divisa realmente disputada ou controvérsia sobre a propriedade.

A área da matrícula é menor que a área real do terreno. Como se corrige?

Pela retificação do art. 213, II, da Lei 6.015/73: um profissional habilitado elabora planta e memorial descritivo, os confrontantes assinam ou são notificados, e o oficial averba a nova descrição. Se algum confrontante impugnar com fundamento, a questão pode ir ao juiz.

O vizinho não quer assinar a planta. E agora?

A assinatura dele não é insubstituível: a lei prevê a notificação do confrontante, e a falta de resposta em quinze dias vale como concordância. O impasse real só se instala quando há impugnação fundamentada — em geral, disputa efetiva de divisa.

Construí há muitos anos e nunca averbei. Ainda dá para regularizar?

Sim, e o tempo pode até ajudar em uma das frentes: a da Receita Federal, nas contribuições da obra. A regularização passa pela prefeitura (habite-se ou programa de regularização de edificações), pela situação do INSS da obra e pela averbação na matrícula.

O imóvel ainda está no nome de quem me vendeu. Isso é regularização?

É — mas de titularidade, não de medidas. O instrumento depende da história: escritura nunca lavrada com vendedor localizável leva à outorga ou à adjudicação compulsória; vendedor falecido envolve os sucessores; papelada perdida pode levar à usucapião.

Posso vender um imóvel irregular?

A venda de posse ou de imóvel com pendências é juridicamente possível, mas o comprador não consegue financiar, o preço cai e a responsabilidade por vícios permanece. Na prática, regularizar antes de anunciar costuma se pagar.