Comprou, pagou, mora lá há anos… e o carnê ainda chega no nome do antigo dono, da construtora ou de alguém da família? Enquanto nada acontece, parece só um detalhe. O problema é que ele costuma aparecer no pior momento.
Sabe aquele carnê que chega todo começo de ano? Muita gente nem olha o nome que está ali. Paga, guarda na gaveta e segue a vida.
Só que, quando o nome não é o seu, essa folha de papel conta uma história diferente da sua. E, quando alguém precisa saber qual das duas histórias é a verdadeira, normalmente é porque já existe dinheiro em jogo.
Os motivos mais comuns são bem do dia a dia: o imóvel foi comprado por contrato particular (o famoso "contrato de gaveta"), foi comprado na planta e ficou no nome da construtora, veio de herança antes do inventário, ou a escritura foi registrada e ninguém avisou a Prefeitura.
Em todos esses casos, o imóvel é seu na prática. Mas, para a Prefeitura, ele ainda é de outra pessoa.
"Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis (...) sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação."
Em linguagem simples: dívida de IPTU "gruda" no imóvel. Se o antigo dono deixou parcelas para trás, quem fica com o imóvel pode acabar respondendo por elas.
E, com o carnê no nome de outra pessoa, é comum ninguém perceber esse débito por anos, enquanto juros, multa e correção vão se acumulando.
IPTU que não é pago vai para a dívida ativa. A partir daí, a Prefeitura pode protestar a dívida em cartório e cobrá-la na Justiça, por meio de execução fiscal.
Na execução fiscal de IPTU, o bem mais óbvio para garantir a dívida é justamente o imóvel. Ou seja: o imóvel em que você mora pode ser penhorado por uma cobrança que, muitas vezes, nem chegou ao seu endereço.
Na hora de vender, o comprador e o banco dele pedem certidões. Quando o nome do carnê, o do contrato e o da matrícula não batem, a negociação para.
Na melhor das hipóteses, a venda atrasa. Na pior, o comprador desiste, ou pede um desconto no preço para "assumir o risco" de um imóvel com a documentação desencontrada.
Banco não gosta de dúvida. Se o imóvel vai servir de garantia, cadastro, contrato e matrícula precisam contar a mesma história. Quando não contam, a análise de crédito trava, e o prazo combinado com o vendedor pode se perder no caminho.
Quando o dono que aparece no carnê já morreu, ou quando quem tem o imóvel morre sem que nada tenha sido atualizado, a família precisa reconstruir a história do imóvel justamente no momento mais delicado.
O inventário pede documentos e certidões do imóvel. Cada nome que não bate é mais tempo, mais custo e mais desgaste entre herdeiros.
Esse é o lado que pouca gente lembra. Se você vendeu um imóvel e o comprador nunca atualizou o cadastro, a cobrança continua saindo no seu nome. Se ele deixar de pagar, é o seu nome que aparece na dívida ativa, no protesto e na execução.
Em São Paulo, a lei municipal (Lei 10.819/1989) prevê multa para quem não comunica à Prefeitura a mudança de titular no prazo. E a própria Prefeitura avisa que o cadastro desatualizado pode afetar isenções e descontos, inclusive a isenção de aposentados e pensionistas.
Muitas vezes, o nome errado no carnê é o primeiro sinal de algo maior: um contrato que nunca virou escritura, um inventário que ficou para depois, uma matrícula que ninguém leu.
Por isso, antes de qualquer pedido, vale entender por que os nomes não batem. Cada imóvel tem uma história no papel, e é ela que mostra o tamanho do risco.
Não totalmente. Pagar em dia evita a dívida nova, mas não apaga débitos antigos que possam existir, nem resolve a divergência que aparece na venda, no financiamento ou na herança.
A dívida de IPTU pode ser cobrada em execução fiscal, e o próprio imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento.
Pode. Pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, os débitos de IPTU acompanham o imóvel, salvo se a quitação constar do documento da compra.
Pode ser. Enquanto o cadastro não muda, a cobrança continua saindo no seu nome, e uma eventual dívida também.
Não. O cadastro da Prefeitura serve para a cobrança do imposto. A propriedade é comprovada pela matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
Sobre a autora
Jussiene Ventura Sousa é advogada especialista em Direito Imobiliário, inscrita na OAB/SP sob o nº 370.944, com atuação em São Paulo e atendimento em todo o Brasil.
Conteúdo informativo. Cada imóvel possui circunstâncias próprias e exige análise individualizada.
Antes que o problema apareça
Entender por que os nomes não batem é o que mostra o tamanho do risco no seu imóvel, antes que ele apareça numa venda, num financiamento, numa herança ou numa execução fiscal.