Adjudicação compulsória em São Paulo: o caminho de quem quitou o imóvel e não tem a escritura

O direito que nasce da promessa quitada

A promessa de compra e venda não é um papel provisório. O Código Civil dá a ela força de direito real e um desfecho claro quando o vendedor não cumpre a parte final:

Em linguagem simples: quem quitou pode exigir a escritura; se o vendedor se recusa — ou já não existe para assinar —, o juiz supre essa assinatura e o imóvel é adjudicado ao comprador. E a falta de registro do compromisso não fecha essa porta: pela Súmula 239 do STJ, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". O contrato de gaveta guardado na pasta vale.

A via do cartório, sem processo

Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação também pode tramitar inteira no registro de imóveis:

O pedido é feito por advogado e reunido em torno de peças definidas na própria lei: o contrato (ou a cadeia de cessões, quando o imóvel passou de mão em mão), a prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura em 15 dias, uma ata notarial que documenta o pagamento do preço, certidões que mostram que não há disputa judicial sobre aquele contrato e o recolhimento do ITBI. É mais rápido que o processo — mas é exigente: cada uma dessas peças depende do que existe documentado sobre a compra.

Onde a adjudicação costuma travar

O tempo decorrido raramente é o problema — o direito de quem quitou não prescreve pela demora em pedir a escritura. O que trava é outra coisa:

• A quitação não está documentada. Recibos perdidos, pagamentos em dinheiro, parcelas pagas a pessoas diferentes. A prova do preço pago é o coração do pedido — e é o que a ata notarial precisa retratar.
• O vendedor morreu. O caso segue possível, mas os sucessores entram na cena, e a existência (ou não) de inventário muda o desenho.
• O imóvel passou por vários contratos de gaveta. Cada elo da cadeia de cessões precisa ser demonstrado; um elo faltando pode levar o caso para a usucapião, em vez da adjudicação.
• A matrícula tem penhora, hipoteca ou indisponibilidade — um terceiro com direito sobre o bem muda a estratégia.
• O contrato descreve um imóvel diferente do que a matrícula mostra — área, lote ou endereço divergentes precisam ser resolvidos antes, às vezes por retificação.

Nenhuma dessas situações é veredicto. São bifurcações — e todas aparecem na leitura da matrícula e do contrato, antes de qualquer protocolo.

Atendimento

A adjudicação compulsória extrajudicial tramita no registro de imóveis da circunscrição do imóvel, e boa parte do trabalho é presencial — cartório, tabelião, notificação. A atuação se concentra em São Paulo capital, com base na Zona Norte: Santana, Tucuruvi, Jardim São Paulo e Vila Guilherme, bairros de compra e venda antiga, loteamentos consolidados e empreendimentos cujas construtoras já não existem — o cenário típico do comprador quitado sem escritura. Também atendo na Grande São Paulo e no ABC e, nas etapas que não exigem presença, em todo o Brasil.

O primeiro passo de qualquer análise é identificar qual Oficial de Registro de Imóveis guarda a matrícula — imóveis de bairros vizinhos podem pertencer a circunscrições diferentes.

Perguntas frequentes

Nunca registrei o compromisso de compra e venda. Perdi o direito à adjudicação?

Não. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis, e o § 2º do art. 216-B da Lei 6.015/73 repete a regra para a via extrajudicial: o deferimento independe de prévio registro do contrato.

O vendedor morreu. Ainda dá para adjudicar o imóvel?

Sim. O art. 1.418 do Código Civil permite exigir a escritura do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele, e a via extrajudicial admite instruir o pedido com o instrumento de sucessão. A existência ou não de inventário dos bens do vendedor é um dos pontos que definem a estratégia.

Comprei por contrato de gaveta, de alguém que também tinha comprado por contrato. Serve?

Pode servir: a lei admite a adjudicação pelo cessionário, desde que a cadeia de cessões seja demonstrada. Quando falta um elo dessa cadeia, a alternativa costuma ser a usucapião ordinária, que usa o contrato como justo título.

Preciso entrar com processo judicial?

Não necessariamente. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei 6.015/73 permite a adjudicação compulsória diretamente no registro de imóveis, com o interessado representado por advogado. O processo continua disponível — e volta a ser o caminho quando falta alguma peça exigida na via do cartório.

O que é preciso provar para a adjudicação compulsória?

Essencialmente três coisas: o contrato de promessa (ou a cadeia de cessões), o pagamento do preço e a recusa ou impossibilidade do vendedor de outorgar a escritura. Na via extrajudicial, a lei lista os documentos: o instrumento, a notificação com prazo de 15 dias, a ata notarial com a prova do pagamento, certidões dos distribuidores e o ITBI recolhido.

Tenho que pagar ITBI mesmo sem escritura?

Sim. Na via extrajudicial, o comprovante do ITBI é um dos documentos que instruem o pedido, porque a adjudicação transfere a propriedade — e é essa transferência que o imposto alcança.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A adjudicação nasce do contrato: quem comprou e quitou usa o próprio negócio como título. A usucapião nasce da posse: o tempo e o modo de possuir geram a propriedade, com ou sem contrato. Quando o contrato existe e o vendedor é identificável, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto; quando a papelada falha, a usucapião entra em cena.